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Soluciones Legales para Comunidades

Multas en Condominios

La generación de conflictos en condominios donde coexisten multitud de costumbres y personalidades es inevitable. Con el objeto de enfrentar y solucionar dichos conflictos, la Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria (la “Ley”) contempla diversas herramientas sancionatorias o disuasivas, no obstante, dada la vaguedad con que se expresa la Ley, su interpretación y aplicación a las situaciones prácticas, representa algunas dificultades.

Por ello, mediante la siguiente categorización, analizaremos la Ley y el Decreto N°46 que aprobó el Reglamento de la Ley (el “Reglamento”), en cuanto al establecimiento e imposición de multas. No debemos confundir el “Reglamento” de la Ley, con el Reglamento de Copropiedad (que denominaremos “Reglamento interno”), que debe poseer todo condominio sujeto a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.

1.- Antecedentes Previos:
1.1.- Establecimiento E Imposición:
Debemos distinguir entre dos conceptos indicados en La Ley: “establecer” e “imponer”:

El establecimiento se refiere a la fijación de multas que sanciona la contravención a las obligaciones establecidas en la Ley o el Reglamento Interno del Condominio, de ninguna manera pueden establecerse multas en una asamblea de copropietarios o mediante una reunión de comité.

Por su parte, la imposición se refiere a la aplicación de las multas, respecto del copropietario o infractor –según sea el caso- que incumpliese alguna obligación, cuya facultad posee el Comité de Administración y el Juzgado de Policía Local, según sea el caso.

1.2.- Multas En La Ley:
La Ley establece “obligaciones” y “multas” por contravenir a dichas obligaciones.

Las multas que establece la ley, pueden ser impuestas de dos maneras:

Las obligaciones establecidas en el artículo 32 de La Ley (que analizaremos más adelante), mediante sentencia del Juzgado de Policía Local a través de denuncia infraccional presentada por el Comité de Administración, el Administrador o cualquier persona afectada; el resto de obligaciones establecidas en La Ley, mediante sentencia del Juzgado de Policía Local a través de denuncia infraccional presentada por el administrador o cualquiera de los copropietarios del condominio.
Mediante decisión del Comité de Administración, siempre y cuando las multas establecidas en el Reglamento Interno se refieran expresamente a las obligaciones contempladas en la Ley.
1.3.- Multas En El Reglamento:
El reglamento puede establecer “obligaciones”, y “multas” por contravenir a dichas obligaciones y a las obligaciones establecidas en La Ley.

Las multas que establece el Reglamento Interno, deben ser impuestas necesariamente por el Comité de Administración.

2.- Multas Establecidas En La Ley:
La Ley establece Multas en forma expresa, indicando que las mismas pueden ser impuestas por el Comité de Administración siempre y cuando el Reglamento Interno del Condominio se refiera a las mismas (es decir, como si de multas del propio Reglamento se trataran), sin embargo, la Ley no señala expresamente quién debe imponer las multas establecidas en la Ley sin existir dicha mención.

Podríamos suponer que la normativa entrega dicha facultad al Juzgado de Policía Local, interpretando extensivamente lo indicado en el artículo 32 de la Ley, el cual señala “…pudiendo el tribunal elevar al doble su monto en caso de reincidencia”, lo mismo se entiende cuando la Ley indica que “Podrán denunciar estas infracciones, El Comité de Administración, el administrador o cualquier persona afectada”.

Sin perjuicio de ello, la Ley también señala que el Comité de Administración podrá imponer las multas “…a quienes infrinjan las obligaciones de esta ley…”. Por otro lado, la Ley señala que el Comité puede imponer las multas “contempladas” en el reglamento de copropiedad y, por tanto, no las “contempladas” en la Ley (cuyo análisis e imposición entenderemos será de competencia del Juzgado de Policía Local correspondiente).

En definitiva, la Ley es difusa. Podemos entender que las multas establecidas en la Ley sólo pueden ser aplicadas por el Juzgado de Policía Local. Lo anterior genera un nuevo problema, ¿puede el reglamento de copropiedad establecer multas iguales o similares a las establecidas en la Ley?; ¿las multas establecidas en la Ley debieran necesariamente ser alegadas ante el Juzgado de Policía Local?, preguntas que no podemos responder en base a la difusa calidad de nuestra normativa.

Todas las multas establecidas en la Ley, detalladas a continuación, ascienden a un monto de 1 a 3 UTM[1], pudiendo duplicarse en caso de reincidencia.

2.1.- Libro De Actas Bajo El Cuidado Del Presidente Del Comité:
El artículo 20 de la Ley, en su inciso quinto, indica que el libro de actas debe quedar bajo el cuidado del presidente del Comité, y la infracción a esta obligación es sancionada con multa de 1 a 3 UTM, la cual se duplicará en caso de reincidencia.

2.2.- Ejercicio De Derechos Limitado:
El artículo 32 de la Ley establece una serie de limitaciones en el ejercicio de los derechos de los copropietarios, arrendatarios u ocupantes de una unidad de un condominio. De lo cual se extrae que no sólo es posible multar al propietario de una unidad, sino, que se puede multar al infractor, independiente de su calidad como ocupante de la unidad.

Señala el referido artículo que los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título de las unidades del condominio, deben ejercer sus derechos en el condominio sin restringir ni perturbar el legítimo ejercicio de los derechos de los demás ocupantes del condominio.

En consecuencia, las unidades deben ser usadas en forma ordenada y tranquila y no podrán:

hacerse servir para otros objetos que los establecidos en el reglamento de copropiedad o, en el silencio de éste, a aquellos que el condominio esté destinado según los planos aprobados por la Dirección de Obras Municipales;
ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los copropietarios;
comprometer la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio o de sus unidades;
provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso; y/o
almacenar en las unidades materias que puedan dañar las otras unidades del condominio o los bienes comunes.
La infracción a lo prevenido en el citado artículo puede ser sancionada con multas de 1 a 3 UTM, pudiendo el tribunal competente elevar su monto al doble en caso de reincidencia. Se entiende que hay reincidencia cuando se comete la misma infracción, aunque afecte a personas diversas, dentro de los 6 meses siguientes a la fecha de la resolución del juez de policía local que condene al pago de la primera multa.

Estas infracciones podrán ser denunciadas por (i) el Comité de Administración; (ii) el administrador; o (iii) cualquier persona afectada, dentro de los 3 meses siguientes a su ocurrencia. Lo anterior, es sin perjuicio de las indemnizaciones que establece el derecho común.

La administración del condominio puede dar a conocer a la comunidad los reclamos correspondientes por este tipo de infracciones a través de circulares, avisos u otros medios.

Son responsables, solidariamente, del pago de las multas e indemnizaciones por infracción a las obligaciones del citado artículo, el infractor y el propietario de la respectiva unidad, sin perjuicio del derecho de este último de pedir posteriormente el reembolso de lo pagado al infractor.

2.3.- Obligación Del Administrador De Poner A Disposición Del Juzgado De Policía Local La Nómina De Copropietarios Del Condominio:
De acuerdo a lo establecido en el artículo 33 letra b) de la Ley, el Juzgado de Policía Local puede exigir al administrador del condominio, poner a disposición del tribunal la nómina de copropietarios del condominio. Si no lo hiciere, se le aplicará una multa de 1 a 3 UTM, monto que será doblado en caso de reincidencia (entendiendo la reincidencia bajo las mismas condiciones indicadas en la sección anterior).

La obligación del administrador antes indicada se origina en un contexto de controversia entre copropietarios o entre un copropietario y el administrador, dentro del cual el juez competente puede citar a asamblea de copropietarios, si el administrador o el presidente del Comité de Administración no lo hiciere. La citación a dicha asamblea debe ser notificada mediante carta certificada (sujetándose a lo previsto en el inciso primero del artículo 18 de Ley), para lo cual, el administrador, a requerimiento del juez, deberá poner a disposición del tribunal la nómina de copropietarios, dentro de los 5 días siguientes desde que le fue solicitada.

2.4.- Obligación Del Administrador De Rendir Cuentas Por Decisión Del Juzgado De Policía Local:
De acuerdo a lo establecido en el artículo 33 letra c), el juez del Juzgado de Policía Local respectivo tiene la facultad de exigir al administrador que someta las rendiciones de cuentas a la aprobación de la asamblea de copropietarios, fijándole plazo para ello. En caso de infracción, se le aplicará a dicho administrador una multa de 1 a 3 UTM, con riesgo de doblar el monto en caso de reincidencia.

2.5.- Protocolización De Documentos Y Copia En Registro Municipal En Caso De Viviendas Sociales:
Conforme lo establece el artículo 44 de la Ley, los siguientes documentos deberán quedar bajo la custodia del presidente del Comité de Administración:

El reglamento de copropiedad en los condominios de viviendas sociales;
Las actas que contengan modificaciones de dichos reglamentos;
La nómina de los miembros del Comité de Administración; y
La designación del administrador y sus direcciones.
Asimismo, el presidente del comité tiene las siguientes obligaciones:

Protocolizar estos documentos en una Notaría (a más tardar dentro de los 30 días siguientes a la ocurrencia del hecho o decisión que los motiva);
Dejar copia de la protocolización en el archivo de documentos del condominio; y
Dejar copia de la protocolización en el registro municipal de la Municipalidad respectiva.
La infracción a estas obligaciones será sancionada con multa de 1 a 3 UTM, la que se duplicará en caso de reincidencia.

3.- Multas Establecidas En El Reglamento De Copropiedad:
3.1.- Establecimiento E Imposición:
Todo condominio sujeto a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria debe contar con un Reglamento de Copropiedad, que posee dentro de sus objetos “Establecer lo concerniente a (…) las multas por incumplimiento de obligaciones”, denominamos a este Reglamento de Copropiedad “Reglamento Interno”, haciendo presente que el único Reglamento que puede establecer multas es el aludido, no pudiendo existir un segundo “Reglamento” creado por el Comité de Administración, por la Administración e inclusive por la Asamblea de Copropietarios, que contemple multas no indicas en el Reglamento de Copropiedad.

Los copropietarios de un condominio pueden infringir las obligaciones que establece la Ley o aquellas establecidas en el Reglamento de Copropiedad del condominio. Las multas por infracción a dichas obligaciones, sólo pueden estar establecidas en el Reglamento de Copropiedad. Cabe hacer presente que el artículo 21 de la Ley de Copropiedad establece que “El Comité de Administración podrá también dictar normas que faciliten el buen orden y administración del condominio, como asimismo imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad, a quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del reglamento de copropiedad”, añadiendo la posibilidad de dictar normas directamente al Comité de Administración, sin embargo, se debe considerar que dichas normas no constituyen obligaciones sujetas a multas, sino solamente la posibilidad de establecer lineamientos para la comunidad, es decir, no es posible multar en virtud de dichas normas, de hecho, la ley indica expresamente que el Comité solo puede “imponer” las multas contempladas en el Reglamento de Copropiedad.

Respecto de la imposición de las multas, el Comité de Administración es quien detenta dicha facultad.

¿cómo establecer multas si no están indicadas en el reglamento?

Para esto, necesariamente se deberá realizar una modificación del reglamento de copropiedad del condominio, cumpliendo con todos los requisitos que la Ley y su Reglamento establece para dicho efecto. Cabe hacer presente que ARMIS, especialista en asuntos legales de condominios, a través de sus planes, promueven y realizan la gestión completa de modificación de reglamentos de copropiedad de condominios, generando mejores herramientas para la administración y el comité. Para mayor detalle, revisar nuestros planes en https://armis.cl/plan.

4.- Preguntas Y Respuestas:
4.1.- ¿Dónde Se Dirigen Los Dineros Recaudados Mediante La Imposición De Una Multa?:
De acuerdo a lo establecido en el Artículo 7 de la Ley, el fondo común de reserva se incrementará “con el producto de las multas e intereses que deban pagar, en su caso, los copropietarios…”, por tanto, el dinero recaudado en virtud del cobro de las multas, incrementará el fondo común de reserva.

En consecuencia, el dinero recaudado por multas no podrá utilizarse con otros fines, salvo que el reglamento de copropiedad del condominio establezca lo contrario. A nuestro juicio, dicho enunciado tiene como finalidad evitar la imposición de multas en búsqueda de recaudación de dinero para asuntos específicos.

4.2.- ¿La Multa Constituye Gasto Común?
La Ley no regula de ninguna forma cómo debe hacerse el cobro de la multa, sin embargo, sí establece en su artículo cuarto lo que constituye un gasto común (básicamente gastos de administración, mantenimiento, reparación, de uso y consumo), además de los gastos comunes extraordinarios. Sin embargo, nada dice respecto del cobro de multas.

Por tanto, si bien las multas pueden ser cobradas conjuntamente con el gasto común, por un tema práctico, estas no constituyen “gasto común”. En consecuencia, el incumplimiento de pago de una multa no podrá ser considerado como deuda para el inicio del proceso de corte de luz establecido en la Ley o en el caso de accionarse civilmente un cobro de gasto común.

Tampoco se establece un plazo o procedimiento para hacer efectivo el cobro, siendo necesario que el establecimiento de una multa en el Reglamento de Copropiedad esté acompañado de un correcto procedimiento para su aplicación.

4.3.- ¿Quién Puede Establecer Las Multas En Un Condominio?:
Sólo el reglamento de copropiedad puede establecer multas, no puede hacerlo la asamblea ni el comité mediante reuniones válidamente constituidas. La única forma de modificar, crear o eliminar nuevas multas, es mediante la modificación del reglamento de copropiedad.

4.4.- ¿Quién Puede Imponer Las Multas En Un Condominio?:
Sólo el Comité de Administración, salvo que el reglamento de copropiedad del condominio establezca que también puede hacerlo la administración.

4.5.- ¿Pueden Establecerse Multas A Través De Un “Reglamento Interno” Distinto Del Reglamento De Copropiedad?:
No, de ninguna manera. Sólo se pueden establecer a través del reglamento de copropiedad del condominio.

[1] UTM: $47.729 para el mes de agosto, de acuerdo a lo publicado en la página web del Servicio de Impuestos Internos. http://www.sii.cl/valores_y_fechas/utm/utm2018.htm

2 comentarios en “Multas en Condominios”

  1. necesito asesoría porque mee estan cobrando una multa por hacer tira la cañería de agua dentro de mi sitio que va desde la matriz.
    la cañeria se reparo pero me quieren cobrar una multa por ROBO DE AGUA.

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    • Estimado Mauricio, una multa sólo es aplicable en la medida que la infracción se encuentre establecida de forma expresa en el Reglamento de Copropiedad el Condominio. En este caso, si el reglamento no dispone alguna infracción como la indicada, sería una multa irregular, pudiendo accionar en Juzgado de Policía Local para su eliminación o directamente con la Administración. Saludos cordiales.

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