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Asambleas de Copropietarios [Guía ARMIS]

Todo lo concerniente a la administración del condominio debe ser resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea, o mediante consulta por escrito, ambas situaciones están sujeta a una serie de formalidades y dificultades que explicaremos a continuación, acompañando un sistema de votación que simplifica la exigencia de la ley de copropiedad inmobiliaria respecto de la votación efectuada con porcentaje de derechos en el condominio.

1.- Citación de Asamblea de Copropietarios: 

1.1.- ¿Quién realiza la citación?:

La citación debe ser realizada por el Comité de Administración, a través de su presidente, o en su defecto, el administrador.

1.2.- ¿De qué forma se realiza la citación?:

Se efectúa personalmente o mediante carta certificada.

1.3.- ¿Dónde se envía la citación?:

La citación debe enviarse al domicilio registrado para estos efectos en la oficina de la administración.

1.4.- ¿Con que anticipación se envía la citación?:

Debe enviarse con una anticipación mínima de cinco días y que no exceda de quince.

2.- Asamblea de Copropietarios: 

2.1.- ¿Dónde se realiza la Asamblea?:

La Asamblea de Copropietarios debe llevarse a cabo en el condominio, salvo que la asamblea o el Comité de Administración acuerden otro lugar, el que de todas formas deberá estar situado en la misma comuna.

2.2.- ¿Qué tipos de Asambleas o sistemas de votación establece la ley de copropiedad?:

2.2.1.- Asamblea Ordinaria:

Se celebran a lo menos una vez al año, podrá tratarse cualquier asunto relacionado con los intereses de los copropietarios y adoptarse los acuerdos correspondientes, salvo los que sean materia de sesiones extraordinarias. Se puede desarrollar en dos citaciones, separadas por un lapso no inferior a media hora ni superior a seis horas.

2.2.2.-Asamblea Extraordinaria:

Tendrán lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio, o a petición del Comité de Administración o de los copropietarios que representen, a lo menos, el quince por ciento de los derechos en el condominio. Se puede desarrollar en dos citaciones, separadas por un lapso no inferior a cinco ni superior a quince días.

Las siguientes materias sólo podrán tratarse en sesiones extraordinarias de la asamblea:

  • Modificación del reglamento de copropiedad.
  • Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común, o la constitución de gravámenes sobre ellos.
  • Reconstrucción o demolición del condominio.
  • Petición a la Dirección de Obras Municipales para que se deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación.
  • Delegación de facultades al Comité de Administración.
  • Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración.
  • Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce meses, el equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
  • Administración conjunta de dos o más condominios de conformidad al artículo 26, y establecimiento de subadministraciones en un mismo condominio.
  • Programas de autofinanciamiento de los condominios, y asociaciones con terceros para estos efectos.
  • Cambio de destino de las unidades del condominio.
  • Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios, u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común.
  • Obras de alteración o ampliaciones del condominio o sus unidades.
  • Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.

2.2.3.- Consulta por escrito:

Podrán ser objeto de consulta por escrito a los copropietarios, firmada por el presidente del Comité y por el Administrador del Condominio, todos los asuntos extraordinarios que establece el artículo 17 de la ley de copropiedad, excepto el número 1 cuando alteren los derechos en el condominio y en los números 2, 3, 4, 10, 11, 12 y 13. La consulta deberá ser acompañada de los antecedentes que faciliten su comprensión, junto con el proyecto de acuerdo correspondiente, para su aceptación o rechazo por los copropietarios. En caso de rechazo de la consulta ella no podrá renovarse antes de 6 meses.

2.3.- ¿Cuál es el quorum de constitución y aprobación en Asambleas?

2.3.1.- Asamblea Ordinaria:

1) Primera citación:

Constitución: 60% de derechos en el condominio.

Aprobación: mayoría absoluta de los asistentes.

2) Segunda citación:

Constitución: Los que concurran.

Aprobación: mayoría absoluta de los asistentes.

2.3.2.-Asamblea Extraordinaria:

1) Primera citación:

Constitución: 80% de derechos en el condominio.

Aprobación: 75% de derechos asistentes.

2) Segunda citación:

Constitución: 60% de derechos en el condominio.

Aprobación: 75% de derechos asistentes.

2.3.3.- Consulta por escrito:

Aprobación: aceptación por escrito y firmada de los copropietarios que representen a lo menos el 75% de los derechos en el condominio.

2.3.4.-Excepciones:

1) Asuntos extraordinarios de 1 a 5 del Art. 17 Ley 19.537:

Constitución: 80% derechos en el condominio.

Votación: 75% derechos en el condominio.

2) Modificación de Reglamento con alteración del porcentaje de derechos de los copropietarios sobre los bienes de dominio común:

Constitución: 90% derechos en el condominio.

Votación: 85% derechos en el condominio.

2.4.- ¿Qué ocurre si no se logra el quórum para sesionar o adoptar acuerdos?

El administrador o cualquier copropietario podrá ocurrir al juez conforme a lo previsto en el artículo 33 de la Ley 19.537.

2.5.- ¿Cuándo se requiere la asistencia de un notario?

Cuando se discuten las materias extraordinarias señaladas en números 1, 3, 4, 5, 6 y 7 del artículo 17 de la Ley 19.537, en dicho caso el notario debe certificar el acta respectiva, en la que se dejará constancia de los quorums obtenidos en cada caso.

2.6.- ¿Cuándo debe existir reducción a escritura pública o protocolización?:

2.6.1.- Se debe reducir:

Si la naturaleza del acuerdo adoptado lo requiere. ART. 20 y/o la consulta por escrito aprobada. ART. 17.

2.6.2.- Se debe protocolizar:

Antecedentes de consulta por escrito. ART. 17.

2.7.- ¿Qué se requiere para votar?

2.7.1.- Ser copropietario hábil, salvo para materias en que ley exige unanimidad. Hábiles son aquellos que se encuentren al día en el pago de los gastos comunes. Se acredita mediante certificado expedido por el Administrador. ART. 2° N°6 y 20. Es obligación del copropietario asistir a las asambleas respectivas, personal o debidamente representado, según se establezca en el reglamento de copropiedad.

2.7.2.- Ser dueño, arrendatario u ocupante con poder para representar al copropietario, también puede existir un poder en contrato de arriendo u ocupación. El administrador no podrá representar a ningún copropietario en la asamblea.

3.- Particularidades en Viviendas Sociales:

Las viviendas sociales poseen las siguientes precisiones o excepciones:

3.1.- ¿Dónde se envía la citación de Asamblea?: 

En el caso de la vivienda social, al domicilio registrado en Secretaría Municipal.

3.2.- Quorum diferenciado:

Las viviendas sociales poseen un quorum diferenciado de constitución y votación en Asambleas Ordinarias y Extraordinarias.

Constitución: 50% de derechos en el condominio.

Votación: 50% de derechos en el condominio.

3.3.- Consulta por escrito en viviendas sociales:

Las consultas por escrito en el caso de viviendas sociales requieren de un 50% de derecho en el condominio para obtener la aprobación. También podrán ser objeto de consulta por escrito las materias señaladas en los números 10, 11, 12 y 13.

4.- Sobre el sistema de votación que establece la Ley 19.537:

El voto en Asamblea Ordinaria o Extraordinaria de copropietarios, es proporcional al derecho del copropietario en los bienes de dominio común, es decir, cada unidad o departamento no vale un voto, sino el porcentaje que posee respecto de los bienes de dominio común, también denominado prorrateo.

Ejemplo:

Felipe es dueño de un departamento grande, con 2% de derechos.

Sandra es dueña de un departamento mediano, con 1% de derechos.

Osvaldo es dueño de un departamento pequeño, con 0.5% de derechos.

Se efectúa elección de Administrador, votando las 3 personas indicadas.

Felipe vota por Administrador “A” (1 voto), por su parte, Sandra y Osvaldo votan por el Administrador “B” (2 votos)

La figura errónea y normalmente utilizada por las comunidades de nuestro país, entendería como ganador al Administrador “B”, por cuanto posee 2 votos, a diferencia de “A”, que posee 1 sólo voto. Sin embargo, el voto de Felipe es mayor, puesto que posee un mayor porcentaje de derechos respecto de los bienes de dominio común, y en ese caso, la diferencia de votación es de 2% para “A” y 1,5% para “B”, por lo que el Administrador designado sería “A”, incluso aunque tenga un solo voto en vez de dos.

5.- Recomendación ARMIS:

Ajustarse a la normativa puede generar una cierta dificultad a la hora de tomar decisiones, al fin y al cabo, una votación mediante mano alzada es mucho más simple, por ello, nuestros abogados de ARMIS recomiendan el siguiente sistema de votación:

5.1.- Ingreso a la reunión:

Antes del ingreso a la asamblea y al momento de verificar la morosidad, se debe entregar a cada copropietario o aquel que comparezca a su nombre, un voto en papel, agregando en el acto el porcentaje de derechos que posee dicha unidad.

Por ej. Felipe tiene 2% de derechos, por tanto, en el voto se indica que posee “2%”, es ideal que el voto tenga tantas opciones como decisiones se puedan tomar.

5.2.- Proceso de Votación:

Una vez planteadas las opciones de votación, se debe asignar un número o una letra a una opción, por ejemplo:

  • Administrador “A” es “UNO”
  • Administrador “B” es “DOS”

Al momento de votar, los que cuenten con un voto deben indicar su elección en el papel, escribiendo, por ejemplo “UNO”, dejando su voto en una urna o en un lugar visible.

5.3.- Conteo de Votos:

La revisión es muy simple, se debe tomar un voto y decir en voz alta el porcentaje de derechos, luego se incorpora en el listado que corresponda, finalmente, se suman todos los derechos de cada opción y se determina lo que la asamblea ha escogido.

5.4.- Documentación de Apoyo:

Acompañamos dos elementos que podrían ser útiles en la votación que debe llevar a cabo:

Votos para ser impresos: 

Documento con votos para imprimir y recortar, cuenta con espacio para indicar el porcentaje de derechos y espacio para distintas decisiones que se deban tomar.

Descargar: Votos ARMIS

Planilla de cálculo de porcentaje de derechos:

Suma automáticamente los porcentajes de derechos.

Descargar: Calculo de Votos ARMIS

 

12 comentarios en “Asambleas de Copropietarios [Guía ARMIS]”

      • Sres.
        Los copropietarios que poseen 2 departamentos ¿a cuánto votos tienen derechos?
        Y si hay una sucesión y son dueños de 2 departamentos ¿Cómo ejercen su derecho a voto?
        Gracias
        Mónica

        • Mónica:

          Muy interesante y pertinente su pregunta. Respecto a lo primero, si el copropietario tiene el dominio de dos unidades, tiene derecho a voto proporcional a cada una de las unidades. Así de simple. Sí, el voto se realiza por unidad, no por copropietario. Respecto a lo segundo, si la sucesión hereditaria tiene en dominio dos unidades, por las reglas generales de la comunidad hereditaria del Código Civil los comuneros ejercen su derecho a voto en copropiedad de común acuerdo, a menos que designen a un representante para tal efecto. De no haber acuerdo, y/o de no tener representante, simplemente no votan.

  1. Buenad tardes podria responderme si el.comite de administracion puede cambiar el valor de la multa de 1 a3 utm a 5 utm y colocar multas directas por q me colocaron una multa de 5 directa y segun elnreglamento son hasta 3 utm por favor

    • Dayana:

      No, de ninguna forma. La cuantía de las multas se rige por lo expresamente dispuesto en el Reglamento de Copropiedad del condominio. Además, siempre y cuando se satisfaga un estándar de tipicidad, especificidad, proporcionalidad y razonabilidad.

      Si desea mayor asesoría, escríbame a victor@armis.cl

      Muchos saludos

  2. quienes votan parta elegir comité de administración, es arrendatario o el copropietario.
    el arrendatario puede votar con un poder notarial
    o el voto es intransferible por unico

    • Elizabeth:

      Quienes votan en Asamblea son los copropietarios, y los arrendatarios, en su caso, cuando estén autorizados por el arrendador copropietario. Dicha autorización puede constar en el contrato de arrendamiento o en un mandato civil posterior.

      Si el mandato se celebró ante notario, o tiene firmas autorizadas ante el mismo, ningún problema. En caso contrario, tampoco habría inconveniente, salvo que el Reglamento de Copropiedad del condominio estableciera cuestión distinta.

      Si necesita mayor asesoría, escríbame a victor@armis.cl

      Muchos saludos

  3. Estimado:

    Conforme a lo dispuesto en el artículo 17, inciso 6to de la Ley 19.537, esto es, la facultad que establece este artículo en cuanto es obligación del Comité de Administración Disponer una consulta por escrito a los copropietarios, en las materias autorizadas por la Ley, en este caso la materia dispuesta en el número 6, remoción parcial o total de los miembros del comite de administración, debe cumplirse con el quorum establecido en el artículo 19 respecto a las Asambleas extraordinarias o la consulta por escrito puede suplir la cantidad de asistentes a la referida asamblea.
    Asimismo, quien debe citar al Notario, los copropietarios que solicitan la asamblea extraordinaria o el presidente del comité o el administrador.

    • Claudia:

      El quórum para aprobación de consulta por escrito es de un 75% de derechos en el condominio, en relación al supuesto que señalas.

      O es consulta por escrito o es derechamente Asamblea Extraordinaria; bajo ningún punto la primera se puede sumar a la segunda.

      En las Asambleas que se requiera asistencia de Notario, éste debe ser citado por el Administrador del Condominio. En caso contrario o de negativa del Administrador, el copropietario interesado debe interponer una acción infraccional ante Juzgado de Policía Local, buscando la citación de Notario a través del Juez del caso.

      Si requieres mayor asesoría, me escribes a correo.

      Muchísimos saludos.

  4. Estimados:

    En el caso de que el comité cite a una Asamblea Extraordinaria para Modificación del Reglamento, ¿el 80% del quórum exigido deben cumplirse con la participación en persona del copropietario?

    • María:

      Sí, así es. Debe estar el copropietario personalmente en la Asamblea del caso, o debidamente representado, exhibiendo el mandatario la correspondiente autorización.

      Si requieres mayor asesoría, me escribes a correo.

      Muchísimos saludos.

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